Os custos que “comem” o lucro de quem compra e vende imóveis

blog06

Custo de comprar e vender um imóvel pode ser tão alto que proprietário pode sair no prejuízo
Julia Wiltgen, de EXAME

São Paulo – Com a alta de preços dos últimos anos, os imóveis residenciais diminuíram bastante sua capacidade de gerar bons retornos com aluguéis, ou mesmo com a valorização. Ainda assim, a alta nos preços dos usados em 2012 foi maior que a inflação em quase todas as regiões acompanhadas pelo Índice FipeZap, e o brasileiro continua encarando-os como investimentos sólidos e com proteção do poder de compra.

Em reportagens anteriores, EXAME.com já mostrou que alugar imóveis residenciais pode não ser um bom negócio em 2013, e que a compra de um imóvel usado, ainda que para morar, implica uma série de custos com a burocracia. Nesta reportagem você vai conhecer os custos envolvidos no processo de compra e venda de um imóvel, que podem ultrapassar um quarto do valor do investimento e corroer o lucro do proprietário.

Por se tratar de um procedimento trabalhoso e caro, a venda de um imóvel deve ser bastante ponderada. Para quem especula, isto é, compra e revende para ganhar com a valorização, os custos do processo podem ser proibitivos caso não seja possível repassá-los. Além dos custos obrigatórios na hora da compra – ITBI, registro e escritura – há outras despesas obrigatórias na hora da venda e taxas adicionais que podem ser cobradas se o imóvel tiver sido comprado na planta.

Tudo isso “come” uma boa parcela do eventual lucro, o que deve ser previsto na hora de anunciar o preço de venda. Contudo, se o imóvel ficar muito caro, será difícil encontrar um comprador. Veja a seguir as mais de dez taxas que podem encarecer o processo de compra e venda de um imóvel. Aqui há também simulações de custos em duas situações: para o imóvel comprado na planta e vendido na entrega das chaves e para a compra de um imóvel usado com revenda futura.

Taxas para compra de imóveis novos: pagas por quem compra o imóvel ainda na planta ou já pronto diretamente da incorporadora

Embora não sejam obrigatórias, às vezes essas taxas podem ser incluídas por meio de cláusulas contratuais, o que requer atenção especial do comprador do imóvel. Primeiro porque esses custos nem sempre são incluídos no valor que vem na escritura. Neste caso, o valor do imóvel declarado à Receita será menor do que o que foi efetivamente pago, o que aumentará o imposto de renda sobre o ganho de capital na hora de vender o bem. Isso ocorre porque, com exceção da corretagem, essas taxas não podem ser deduzidas da base de cálculo do IR sobre o ganho de capital quando cobradas à parte.

Em segundo lugar porque, de acordo com Carlos Eduardo Fujita, sócio do escritório Turci Advogados, todas essas taxas são questionáveis na Justiça. O comprador, porém, deve ponderar se os custos e a demora de um eventual processo valem a pena ou se é melhor pagá-las de uma vez e tentar repassar a despesa na hora de vender o imóvel.

1) Taxa de cessão de contrato, também conhecida como “taxa de repasse”, “taxa de transferência”, “taxa de renúncia do exercício de preferência”, entre outros nomes:

Custo: variável, até 3,5% do valor do imóvel.
Quem cobra: a incorporadora.
Quando é cobrada: quando o primeiro comprador do imóvel o revende antes de quitar o saldo devido à incorporadora, isto é, repassa o contrato e o saldo devedor a um terceiro.
Por que é cobrada: em tese, a incorporadora tem direito de preferência de recompra do imóvel que vendeu. Para abrir mão dele, ela cobra essa taxa, já prevista no contrato de compra e venda, mas paga efetivamente apenas na hora em que o imóvel é revendido. Até a entrega das chaves, o comprador ainda não é efetivamente dono do imóvel, pois tem um saldo devedor junto à incorporadora. Se a revenda é realizada ainda nesse estágio em que o financiamento ainda não foi transferido para um banco, na prática o saldo devedor é transferido para um segundo comprador.

2) Taxa “SATI” (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária):

Custo: de 0,5% a 1,0% do valor do imóvel.
Quem cobra: a incorporadora.
Quando é cobrada: na hora do fechamento do contrato de compra e venda.
Por que é cobrada: a incorporadora cobra essa taxa a título de remuneração pela prestação de serviços de assistência técnica e jurídica ao comprador durante a negociação do contrato. Acontece que essa cobrança às vezes ocorre sem que qualquer serviço tenha sido prestado ao comprador. Esses serviços em geral são prestados à incorporadora pela corretora. Segundo Carlos Eduardo Fujita, essa taxa é altamente questionável, uma vez que se trata do repasse de um custo que faz parte do negócio da incorporadora, além de poder ser considerada venda casada. “Não há como comprar um imóvel sem que esses serviços tenham sido prestados à incorporadora”, diz Fujita.

3) Corretagem:

Custo: varia de estado para estado, de acordo com a orientação de cada Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI). O CRECI-SP determina que o preço varie de 6% a 8% do valor do imóvel.
Quem cobra: A corretora.
Quando é cobrada: na hora do fechamento do contrato de compra e venda.
Por que é cobrada: para remunerar os corretores que venderam o imóvel. Essa taxa é cobrada pela corretora por um serviço prestado para a incorporadora, que repassa o custo ao comprador. De acordo com Carlos Fujita, essa taxa pode ser questionada quando o preço anunciado não a inclui. Ele lembra que quando a pessoa física vende um imóvel usado, já costuma incluir o custo da corretagem no preço final anunciado, o que seria o procedimento mais adequado.

4) Taxa de interveniência:

Custo: até 2% do valor do imóvel.
Quem cobra: a incorporadora.
Quando é cobrada: na hora da entrega das chaves.
Por que é cobrada: essa taxa só é cobrada caso o comprador deseje financiar o restante do saldo devedor, após a entrega das chaves, em um banco diferente daquele indicado pela incorporadora. Isso ocorre porque as incorporadoras têm uma espécie de parceria informal com determinado banco, geralmente porque este financia parte da obra.

5) Taxa de obra:

Custo: em torno de 2% do valor do imóvel, no total.
Quem cobra: a incorporadora.
Quando é cobrada: diluída nas parcelas pagas à incorporadora. Não cobrada quando o saldo devedor é quitado de uma só vez.
Por que é cobrada: a taxa funciona como uma correção adicional das parcelas do saldo devedor.

Despesas relacionadas à compra de qualquer imóvel, novo ou usado (leia mais sobre elas):

1) Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI):

Custo: até 3% do valor do imóvel, variando de município para município. Na cidade de São Paulo, a alíquota é de 2%. Pode haver descontos para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Quem cobra: a Prefeitura.
Quando é cobrada: as Prefeituras estipulam prazos a partir da data do contrato de compra e venda, e o imposto pode ser pago à vista, podendo, em algumas cidades, ser parcelado. Em São Paulo o prazo é de dez dias.

2) Escritura pública

Custo: varia de estado para estado e pode ou não ser proporcional ao valor do imóvel. As tabelas de custos cartoriais de cada estado estão disponíveis no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB). De posse da tabela, basta procurar o valor da escritura pública de valor declarado e relacionar o valor do imóvel com o da escritura.
Quem cobra: O cartório, mas apenas de quem não financiou o imóvel. O contrato de financiamento com o banco já tem força de escritura pública.
Quando é cobrada: os prazos também variam de estado para estado.

3) Registro do imóvel

Custo: varia de estado para estado e toma como base o valor de venda do imóvel. As tabelas de custos cartoriais em cada estado estão disponíveis no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB).
Quem cobra: O cartório.
Quando é cobrada: após o pagamento do ITBI e da escritura.

4) Custo do financiamento: quem financia o imóvel deve se preocupar em poupar o valor referente à entrada, uma vez que, na imensa maioria dos casos, não é possível financiar 100% do valor do imóvel. Também é preciso verificar o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento, não apenas as taxas de juros. O CET inclui outras taxas, como seguros e serviços, que por vezes podem ser negociadas e até cortadas.

Despesas relacionadas à venda de qualquer imóvel, novo ou usado:

1) Imposto de renda sobre o ganho de capital (lucro imobiliário):

Custo: 15% sobre o ganho de capital, podendo-se abater o custo do ITBI, dos juros do financiamento e das corretagens. Em geral, as corretagens vêm incluídas no preço do imóvel, e neste caso não permitem dedução. O abatimento pode ser feito caso elas tenham sido pagas à parte, na compra, na venda ou em ambos os casos.
Quem cobra: a Receita Federal.
Quando é cobrada: em qualquer venda de imóvel, desde que não se enquadre dentro das regras de isenção. Neste caso, há duas situações de isenção: quando o vendedor estiver vendendo seu único imóvel e o valor da venda for inferior a 440.000 reais; ou quando o dinheiro resultante da venda for usado integralmente na compra de outros imóveis residenciais no Brasil em um prazo de até 180 dias a contar da data da venda. Se apenas parte do valor for usada na aquisição de outro imóvel, será preciso pagar imposto sobre o ganho de capital proporcional restante. Só tem direito às isenções quem não tenha vendido imóvel residencial nos últimos cinco anos.

2) Corretagem:

Custo: o percentual é negociável, mas cada CRECI orienta o percentual a ser cobrado pelos corretores do seu estado. Em São Paulo, a praxe é de 6% a 8% do valor da venda.
Quem cobra: O corretor.
Quando é cobrada: na hora do fechamento do contrato de compra e venda.

3) Despesas na obtenção de documentos:

Custo: cerca de 400 reais. Pode custar mais que isso caso o vendedor seja parte em ações judiciais.
Quem cobra: cartório e despachante.
Quando é cobrada: antes de fechar o contrato, o vendedor precisa obter as certidões negativas de protesto, certidões de distribuidor dos tribunais locais, entre outros documentos. Algumas certidões são disponibilizadas gratuitamente pela internet.

(*) Matéria atualizada às 18h25 com informações mais detalhadas acerca de imposto de renda.

Você sabe quanto realmente custa comprar e revender um imóvel ?

Quanto custa comprar e vender um imóvel

São Paulo – O processo de compra e venda de um imóvel residencial conta com mais de dez custos que o encarecem e corroem os lucros do proprietário. Portanto, quem deseja ganhar dinheiro com a compra e venda de imóveis precisa estar atento a essas despesas para avaliar a viabilidade e a real vantagem do negócio. Especialmente se a intenção é comprar o imóvel na planta e revendê-lo na hora da entrega das chaves, processo mais custoso.

As simulações a seguir foram feitas por Carlos Eduardo Fujita, sócio do escritório Turci Advogados. Nelas são mostrados os custos da compra de um imóvel de 400.000 reais revendido por 500.000 reais na cidade de São Paulo. São mostradas duas situações: na primeira, o imóvel foi comprado na planta e revendido na entrega das chaves; na segunda, o imóvel comprado já é usado, sendo revendido certo tempo depois com lucro. Repare que, no primeiro caso, o preço de 500.000 reais pedido na revenda não é suficiente para compensar os custos, havendo prejuízo.

Cabem aqui algumas ressalvas: em primeiro lugar, as taxas estipuladas por cláusulas contratuais na venda do imóvel na planta nem sempre são cobradas e, ainda assim, são questionáveis. Se para que elas sejam retiradas for preciso entrar na Justiça, o comprador deve avaliar se o custo da via judicial compensa, ou se vale mais a pena pagá-las de uma vez.

Conheça melhor as despesas listadas nas tabelas a seguir.

Em segundo lugar, podem ser abatidos do ganho de capital o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), os juros do financiamento e todas as corretagens cobradas à parte, isto é, não inclusas nos valores de compra e venda do imóvel. Como a simulação não leva em conta o custo do financiamento, o imposto de renda sobre o ganho de capital foi calculado em cima do lucro líquido de ITBI e corretagens.

Caso 1: Imóvel comprado na planta e vendido nas chaves

Despesas na hora da compra:

Valor de compra anunciado: 400.000 reais

Despesa Percentual (%) Valor (R$)
Taxa SATI* 1% 4.000,00
Corretagem* 6% 24.000,00
Taxa de interveniência* 2% 8.000,00
Taxa de obra* 2% 8.000,00
ITBI** 2% 8.000,00
Escritura e registro** 1% 4.000,00
Dispêndio total (com cláusulas contratuais + despesas obrigatórias)   456.000,00

(*) Taxas estipuladas em cláusulas contratuais e cobradas pela incorporadora. Os percentuais e valores são estimados e podem variar (ou não ser cobrados) em cada caso.
(**) Despesas obrigatórias.

8 dicas sobre o que fazer antes de comprar um imóvel

blog04

São Paulo: Antes de comprar um imóvel, veja as dicas de Amanda Cordeiro, diretora comercial do Imovelweb.

1 Na hora de escolher um imóvel, leve em consideração as necessidades atuais e futuras da família – tanto na questão de escolha do local quanto o tamanho do imóvel

2 Faça a buscas comparadas em sites de classificados para ter uma ideia com relação ao preço do metro quadro de cada região, pois existe uma grande variação dependendo da região onde você quer morar

3 Fique atento aos juros, que mudam conforme o valor do imóvel e do financiamento – por isso é essencial consultar vários bancos, sem se esquecer de incluir na comparação as taxas administrativas e encargos cobrados por cada instituição financeira. Para facilitar, os bancos oferecem simuladores online e você pode fazer a pesquisa munido de informações

4 Por mais que as condições de compra encontradas sejam vantajosas, não deixe de fazer um bom planejamento, pois o financiamento vai comprometer a renda da família por muitos anos, o ideal é que a prestação não comprometa mais de 30% da renda familiar

5 Se estiver interessado em um imóvel novo ou em construção, certifique-se da idoneidade da construtora com o pedido do CNPJ e a consulta ao Procon. Também faça o levantamento da incorporação do imóvel – verifique se o engenheiro e arquiteto estão devidamente registrados no CREA; consulte o INSS; ações cível, trabalhista e criminal; débitos junto à prefeitura; situação do corretor junto ao Creci e memorial descritivo registrado

6 No caso do imóvel ser usado, é fundamental conhecer a residência e conversar com vizinhos para checar as condições do imóvel e da vizinhança (infraestrutura, segurança, iluminação etc.). Verifique a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis e solicite a cópia do projeto arquitetônico da edificação devidamente aprovada pela Prefeitura e, em tratando-se de imóvel em condomínio, a cópia da convenção. Cheque também se a imobiliária e/ou corretor que estiver intermediando a negociação está cadastrada no Creci

7 Antes de fechar o negócio, peça ao banco uma projeção da primeira até a última prestação. Se o financiamento for realizado diretamente com a construtora, solicite a projeção de parcelas e uma simulação se a dívida for repassada para o banco

8 Guarde folders, anúncios, foto da maquete do estande e qualquer outro material de divulgação que sirva de respaldo, caso haja uma eventual propaganda enganosa ou uma promessa não cumprida

Documentação necessária

Independentemente do tipo de imóvel a ser comprado, é ideal que a documentação seja analisada com cuidado. Se você tem um advogado de confiança, seria interessante que essa tarefa fosse executada por ele.

Abaixo, segue uma lista dos principais documentos necessários na compra de um imóvel:

· Certidão de ônus reais
· Certidão negativa de IPTU e da Situação Enfitêutica
· Certidão Vintentária
· Distribuição Cível
· Justiça Federal
· Justiça do Trabalho
· Receita Federal
· Certidão de Interdição e Tutela

8 maneiras que seu 13º salário pode ajudar na aquisição do imóvel

blog03

SÃO PAULO – Mais de 84 milhões de trabalhadores vão receber, parte ou integral, o 13º salário. Ao todo, o abono deve injetar R$ 158 bilhões na economia brasileira, segundo apontou o Dieese (Departamento Intersindical de Estatística e Estudos Socioeconômicos).

Com o dinheiro extra em mãos, muitos já começam a planejar viagens, compras de fim de ano e presentes. Mas é possível utilizar a bonificação na compra da casa própria. Para auxiliar os brasileiros que acabaram de fechar o negócio ou estão à procura de um imóvel, a AMSPA (Associação dos Mutuários de São Paulo e a Adjacência) listou oito informações que podem ajudar nesta etapa. Confira:

1. Usar o 13º na entrada da compra do imóvel. O dinheiro extra, junto com as economias, caso haja, pode ser útil na diminuição do valor do financiamento. Mas é preciso avaliar com calma porque, em muitos casos, o compromisso de pagar as parcelas chega até 35 anos. É aconselhável o consumidor dar um sinal no menor valor possível, e assim ganhar tempo para verificar as condições do imóvel e se irá conseguir crédito.

2. Quitar o imóvel adquirido na planta. Segundo a associação, não é aconselhável quitar o imóvel adquirido na planta na hora de fechar o negócio, pois é uma forma de se proteger quanto ao atraso na obra. Neste caso, o melhor é guardar o 13º salário e usá-lo apenas depois de receber as chaves.

3. Pagar prestações. Quem pretende pagar as prestações que estão para vencer fará uma boa alternativa. Usar a gratificação de Natal na amortização antecipada reduzirá o saldo devedor e, consequentemente, provocará o recálculo da prestação e diminuirá as parcelas futuras. Já nas situações para quitar o financiamento é recomendado negociar com a financeira e pedir um desconto do valor ou abater os juros.

4. Pagar as parcelas atrasadas. Outra opção é usar o dinheiro extra para pagar as parcelas atrasadas e evitar a perda da casa própria. No SFH (Sistema Financeiro da Habitação), após a falta de pagamento de três prestações, o dono do imóvel é notificado por escrito. Se não quitar o débito, perderá o bem, mas poderá recorrer à Justiça. Já no SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), se o atraso for superior a 30 dias, o mutuário é intimado a pagar via Cartório de Registro de Imóveis. Caso não o faça no prazo de 15 dias, o banco imediatamente tomará a posse do bem e o levará ao leilão extrajudicial, situação na qual o comprador não tem direito à qualquer defesa.

5. Faça um fundo de reserva. A quantia recebida pode ser útil para fazer um fundo de reserva, que servirá para pagar despesas extras na aquisição da casa própria, que inclui o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano do imóvel), o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que gira em torno de 2% sob o valor do bem, dependendo do município, o registro da escritura, que garantirá a propriedade como sendo do novo comprador que é cobrada em media de 1%, e as certidões emitidas pelo cartório, que são cobradas de acordo com o valor da moradia.

6. Pague os serviços e taxas. No caso do imóvel que for financiado, o 13º é bem-vindo para custear o serviço do despachante, valores de seguros e taxas sobre a avaliação do imóvel e de outras documentações necessárias nesse processo.

7. Parcela das chaves. O abono pode ser uma boa solução para o pagamento da parcela das chaves, na reforma do imóvel e na compra de móveis.

8. Planejamento em primeiro lugar. Antes de fazer o investimento, é fundamental reunir a família e colocar as contas na ponta do lápis. Somente assim é possível definir qual é a melhor solução, o que inclui avaliar o custo/benefício, além de verificar se as prestações não vão comprometer mais do que 30% da renda familiar. Outra precaução é pedir uma planilha do banco com a projeção de todas as parcelas do financiamento, incluindo as taxas extras e os seguros que compõem a prestação.

“Seja qual for a opção para usar o 13º salário, lembre-se que um bom planejamento é fundamental para começar 2015 sem dívidas e, principalmente, manter as prestações do financiamento em dia”, reitera a associação.

Apartamento no Rio recebe oferta de quase R$ 70 milhões, mas dono recusa

blo02

SÃO PAULO – O apartamento mais caro do Brasil acaba de receber uma oferta de quase R$ 70 milhões, mas o dono recusou, noticiou o G1 nesta quinta-feira (13). A unidade no condomínio Cap Ferrat, na orla de Ipanema, está a venda por R$ 70 milhões – mas o dono só quer vender por essa quantia.

Quem fez a oferta teria sido um industrial, afirmou o corretor de imóveis Ricardo Whitaker, da Whitaker e Monteiro Imóveis, há pouco tempo atrás. Embora o mercado imobiliário esteja desacelerando, o Cap Ferrat é um produto exclusivo, fica na região mais valorizada do Brasil, a orla de Copacabana, Ipanema e Leblon.

A unidade, originalmente tinham cinco suítes, 530 metros quadrados internos e 170 metros da varanda. Assim, são R$ 100 mil por metro quadrado, um valor altíssimo até para os padrões da região, onde o metro quadrado fica por R$ 20,77 mil.

O Cap Ferrat tem 16 andares comuns e a cobertura, sendo localizado na Avenida Vieira Souto, na praia de Ipanema. Ipanema é o segundo bairro mais caro do Brasil, perdendo apenas para seu vizinho Leblon, onde o metro quadrado fica, em média, em R$ 23,75 mil.

Seguindo a mesma lógica de preços, o dono da cobertura poderia pedir um valor ainda mais assustador: o imóvel é avaliado em R$ 90 milhões.